宅地建物取引業 (宅建業) とは
次の行為を業として行うものをいいます。
①宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
②宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃貸するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。
※自らの物件を賃貸することは宅建業に該当しない。
※「業」とは
・不特定多数の人を相手方として行う
・反復継続して行う
・社会通念上、事業の遂行とみることができる。
宅地建物取引業に該当すものとして不動産業をイメージしますが、該当するかどうかは取引相手、目的、対象物件の取得経緯、取引の態様、反復継続性を個別事例ごとに判断することになります。
免許の区分
・2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣の免許
・1つの都道府県に事務所を設置する場合は、都道府県知事の免許
例えば
・東京本店と神奈川支店がある場合で、支店は宅建業を行わない場合には、東京本店の知事免許のみとなります。
・東京本店と神奈川支店がある場合で、本店は宅建業を行わない場合には、東京本店と神奈川支店の両方で宅建業免許が必要のため大臣免許となります。(登記上の本店は、宅建業を行わなくとも免許が必要となり、専任の取引士の設置と営業保証金を供託しなければなりません。)
免許の有効期間
免許の有効期間は5年間。
有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新手続きを行う。
有効期間満了日を過ぎてしまうと更新はできず、免許が失効となります。更新しないまま宅建業を営むと、罰則が科せられることになります。
免許の要件
1, 事務所
・宅建業の「本店」は、登記上の本店と一致します。(事実上の本店の考え方は宅建業にはありません)
・支店だけでは宅建業免許は受けられません。(必ず本店で免許を受けなければなりません)
事務所の形態
・宅建業の業務を継続的に行える機能が備わっていること・・・自己所有物件又は賃貸借物件の場合は自動更新や更新可能な物件であること。固定電話、事務机、椅子、応接机などが備わっていること。
・社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えていること・・・壁や固定されたパーテーション(高さ180㎝以上)で仕切られていること。外から直接事務所に入ることが可能、又は共有スペースを通って入ることが可能であること。
※住宅の一部を事務所とする場合や一つの事務所を他の法人等と使用する場合等は、原則として認めていないため、事前に連絡した上で相談が必要になることがあります。
2, 専任の取引士
宅地建物取引士
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録をし、取引士証の交付を受けている者をいいます。(取引士証の有効期間は5年間 取引士証の有効期限が切れている場合は、取引士としては認められません)
専任の取引士
一つの事務所に宅建業に従事する5人に1人以上は専任の取引士を設置する義務があります。
※「宅建業に従事する者」とは
宅建業のみの事業者の場合は、代表者、常勤の役員、従業員のすべて。
兼業がある場合は、代表者、担当役員、宅建業に従事する従業員、宅建業に係る一般管理部門に所属する者。(総務、経理担当者等)
非常勤の役員、監査役、一時的事務の補助をするアルバイト等は該当しません。
専任取引士の「専任」とは、①当該事務所に常勤して、②専ら宅建業の業務に従事していることが必要です。
※専任に当たらない例
①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任している、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合。
②他の個人業を営んでいる、社会通念上における営業時間に宅建業者の事務所に勤務できない状態にある場合。
③通常の通勤が不可能の場所に住んでいる場合。
※申請会社の監査役は、申請会社の専任の取引士に就任することはできません。
専任の取引士の数が不足した場合は、2週間以内に補充等の必要な措置を取らなければなりません。
専任の取引士本人が新規申請前にやっておくこと
宅建業免許の新規申請の際は、専任の取引士の「取引士資格登録簿」に変更後の勤務先名が登録されていない状態(空欄)であることが必要です。
※宅建業免許が下りた後に、「取引士資格登録簿」に従事先を登録します。
3, 欠格事由
申請者、役員、法定代理人、政令使用人が欠格事由に該当する場合は、免許申請しても拒否されます。また、免許を受けた後も欠格事由に該当することとなった場合には、免許が取り消されることになります。
この場合の役員には、登記されている人に限らず、会長、顧問、相談役など、業務を執行する権限がある人を含みます。
主たる欠格事由
①免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
②免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反した疑いがあるとして免許取り消し処分の聴聞公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
③禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
④暴力団の構成員等である場合
⑤免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
⑥破産手続の開始の決定を受けて復権を得ない場合
⑦宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
⑧心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合
⑨事務所に専任の取引士を設置していない場合
政令使用人
政令使用人とは、政令第2条の２で定める使用人のことで、その事務所を代表して契約を締結する権限を有する使用人をいいます。言い換えれば、支店長や社長代理に当たる人を指します。
政令使用人は、専任の取引士と違い、免許申請の際に必ず置かなければならない人ではありません。
政令使用人が必要となる場合
①代表者が他の会社の代表者や常勤の役員を兼ねていて、事務所(本店)に常勤していない場合。
②代表者が主たる事務所(本店)でなく、他の事務所(支店)に常勤している場合。
この様な場合に、事務所(本店)に政令使用人を置く必要があります。
※政令使用人は専任の取引士が兼任することができます。
必要書類
・身分証明書
・登記されていないことの証明書
・代表者の住民票(個人申請のみ)
・履歴事項全部証明書(法人申請のみ)
・決算書(貸借対照表、損益計算書)の写し(法人申請のみ)
・納税証明書
・専任の取引士の顔写真
・事務所写真、事務所付近の地図
※都道府県の申請必要書類とは別に、保証協会の加入申請に必要な書類があります。(保証協会により異なる)
申請から免許証受領までの流れ
①必要書類を作成して都道府県に宅建業免許の申請 (手数料33,000円が必要) 審査期間は約30日～40日
②都道府県に申請書が受理された後、保証協会の加入申請が可能のため申請を行う
③保証協会の面談・事務所調査 (代表者と専任の取引士の立ち合いが必要)
④都道府県の審査終了後に免許通知はがきの受領
⑤保証協会の審査終了(弁済業務保証金分担金納付書が発行)
⑥免許証の交付(免許通知はがきと弁済業務保証金分担金納付書を持参)
⑦営業の開始